В последние годы Хабаровск стабильно находился в числе лидеров по ценам на жилье в России, уступая позиции лишь Москве и Санкт-Петербургу. Паводок 2013-го незначительно скорректировал позиции ДВ-столицы в рейтинге цены квадратного метра.
 
Какие факторы влияют на уровень цен на жилье в нашем городе?
 
Равновесные цены рынка, т.е. цены по которым продавцы готовы продавать, а покупатели покупать недвижимость, формируются исходя из баланса платежеспособного спроса и предложения первичного и вторичного рынка жилья.
 
В разное время на баланс денежной массы и товарного предложения оказывали воздействие различные экономические и социальные причины.
 
Основными сдерживающими факторами, повлиявшими на ценообразование на рынки недвижимости в регионе стали:
 
- уменьшение финансовых вливаний в регион шедших из Сибири и Урала на авторынки после повышения пошлин на ввоз иномарок,
 
- ограничение «шальных» доходов в природопользовании - экспорте леса и морепродуктов в т.ч. незаконно добытых,
 
- финансовый кризис 2008 г.
 
- массовая застройка новых микрорайонов ФГУП «ГУСС «Дальспецстрой» по доступным молодежным и социальным программам.
 
Основными факторами, провоцирующими рост цен стали:
 
- масштабные сокращения силовых министерств на ДВ в начале 2000-х и получение и реализация военнослужащими, увольняемыми с военной службы, Государственных жилищных сертификатов в массовом порядке,
 
- развитие банковской сферы и рост объемов ипотечного кредитования с выходом на пиковый уровень в 2011, 2012годах - около 20 тыс. кредитов в год,
 
- введение и запуск программ материнского капитала,
 
- сертификаты и целевые выплаты пострадавшим в наводнении в 2013 г.
 
До кризиса 2008-го рынок недвижимости носил более выраженный спекулятивно-инвестиционный характер и был сильно перегрет, сейчас это более рынок личного потребления.
 
Активность рынка недвижимости была существенно связана и с социальными миграционными процессами.
 
По данным Регионального союза оценщиков «Кредо» из Хабаровска, максимального значения цены на жилье в Хабаровске достигли в апреле 2013-го года.
 
Если рассматривать динамику последних 10 лет по сделкам вторичного рынка без обременения (за наличные, без банковской ипотеки и социальных программ) то видно, что рынок имел две ярко выраженные волны 2001-2003 и 2010-2112 годов. На вторую волну пришлось максимальное количество сделок - в общей сумме за 3 года почти 80 тыс. сделок купли-продажи объектов недвижимости, что соответствовало пику миграции населения.
 

 
К исходу 2013-го года спрос по этим же сделкам упал почти в 10 раз, постепенно двинулись вниз и цены.
 
В течении 2014-го года помимо общих тенденций коррекции цен существенную роль может сыграть и фактор отложенного предложения, т.е. люди продающие квартиры по высоким ценам не снижают цены либо снимают квартиры с продажи в надежде повышения цены, когда этого не происходит предложение квартир резко увеличивается что при неизменном или падающем спросе ведёт к лавинообразному скачку цен вниз. Этот фактор спрогнозировать тяжело т.к. количество людей «сидящих на чемоданах» не поддается статистическому анализу и носит скрытый характер. Сегодня т.н. скидки на уторговывание для реальных покупателей составляют до 5-15% от первоначально заявленных цен предложения.
 
По сделкам с обременением (ипотека, сертификаты, целевые программы) платежеспособный спрос сейчас тоже существенно снижен.
 
Это вызвано, во-первых уменьшением количества банковской ипотеки до уровня 2 тысячи кредитов в 2013-м году. В 2011-2012 годах консолидированные объемы долговых ипотечных обязательств жителей края увеличивались на 20-30 млрд руб. в год (20 тыс. ипотечных кредитов по 1 млн руб = 20 млрд, точные данные многие банки относят к служебной информации и не оглашают), что составляет около половины годового бюджета края. По закредитованности населения, сейчас край занимает одно из первых мест по России, и перспектив роста числа предоставляемых ипотечных кредитов уже нет.
 
Во-вторых, в 2013-м году количество квартир приобретенных по военной ипотеке в Хабаровском крае составило всего 641.
 
Как видим, количество сделок с обременением не выходит и вряд ли уже выйдет на уровень десятков тысяч сделок прошлых лет.
 
Какова ситуация на этом фоне со строительством нового жилья? Тенденции первичного рынка связаны с особенностью функционирования строительной отрасли в регионе. Ее характерная черта - работа по принципу максимизации прибыли и извлечения добавленной стоимости из максимально возможного количества смежных подрядных, снабженческих и др. бизнес-процессов замкнутого цикла через дочерние фирмы. Примером тому работа муниципальных заводов, участие фирм-однодневок в цепочках поставки строительных материалов. Эти практики не улучшили ситуацию и не только не снизили, а наоборот повысили конечные цены на недвижимость.
 
Осенью прошлого года полпред президента РФ в ДФО Юрий Трутнев дал оценку строительному рынку региона как «высоко монополизированному».
 
Пока что рынок колеблется в ожидании, но что его ждет дальше?
 
В условиях начавшейся коррекции цен вторичного жилья упадут объемы коммерческого строительства первичного рынка недвижимости. Новый, 2014-й год застройщики продержатся на федеральных бюджетных вливаниях, связанных со строительством жилья для пострадавших от паводка. Но что ждет застройщиков дальше? На какие доходы и издержки ориентироваться строительным компаниям?
 
Маловероятно, что мягкая девальвация рубля, отыгрывающая потери российского бюджета на снижении мировых цен на нефть повлияет на поддержку уровня цен вторичного рынка, т.к. в Хабаровске цены длительное время существенно завышались не за счет инфляционных, а, как писали СМИ, за счет коррупционно-протекционистских факторов. На протяжении трех последних лет положительный прирост цен на жилье в Хабаровске существенно опережал среднероссийские показатели.
 
Монопольный рынок не имеет механизмов саморегулирования - каковы в этой сложной экономической обстановке будут действия регуляторов? Будет ли продолжена политика удерживания цен монопольными игроками, или будут реализованы рыночные способы ценовой саморегуляции и жилье станет доступнее? Ведь помимо экономического содержания и социальных ожиданий населения, удерживание высокой цены недвижимости - это один из ключевых факторов, влияющих на миграцию и демографическую ситуацию в регионе. А ведь еще есть и политическая ситуация.
 
Евгений Афанасьев,
сопредседатель НКОО Центр Гражданских Инициатив, Хабаровск